小峰 裕子

(株)大洋不動産

相続マインズ福岡

小峰 裕子

平成元年より不動産業に従事。不動産におけるすべての判断はオーナーご家族の幸せや将来設計に多大な影響を及ぼすことを実感する。1999年にCFP®資格取得、2000年にNPO法人相続アドバイザー協議会養成講座1期生として研修を受け、相続に強い不動産の専門家として不動産管理運営の相談業務を中心に、セミナー講師や不動産相続のサポート業務を行っている。
大洋不動産常務取締役・相続マインズ福岡代表
CFP®(1級ファイナンシャルプラン技能士)
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

この執筆者の過去のコラム一覧

2020/02/10

家賃が再び振り込まれるまで

さあ、賃貸はこれからが本番。
退去解約の受付から、迅速で適正なリフォームの手配、インターネット公開や同業他社への告知など空室情報の発信、審査から契約書作成、入居までのスムーズな流れ等々、賃貸物件のマネジメント全てを同時進行でこなします。
ところが、繁忙期でありながらこの波に乗らないお部屋があるのも事実。「内見希望者がいない」「内見はあるのに決まらない」賃貸物件は、今後勝ち負けがはっきりするでしょう。

家賃を下げないという選択

スマホの時代です。お客さまは自分のスマホに「お部屋探しのアプリ」を入れていて、家賃やエリアなど希望をチェックして検索しています。事前に内見したいお部屋の情報を絞って来店されるため、希望の設備が備わっていれば内見に至る可能性が高くなります。

例を挙げてみましょう。
今やファミリー物件でも必須とされているエアコン。なくても3,000円ほど家賃を下げればそれなりに入居が決まるかるかもしれませんが、3,000円家賃を下げると言うことは、3,000円まるまる収入を失うことです。
オーナー様にとって本当のアドバイスとは「家賃を下げなくてもいいアドバイス」ではないでしょうか。必要なのは将来への「投資」です。

投資という選択

エアコン1基8万円で取り付け可能だとします。
耐用年数である6年で償却するとして、1ヶ月どのくらいの投資になるか計算すると1,111円になります。(8万円÷6年÷12ヶ月≒=1,111円)
1,000円ほど投資しますが約2,000円は手元に残るという発想の転換、3,000円失うより得策です。実際は10年近く使用できますから、1ヶ月あたりの投資額は600円近くまで下がります。

 

同じように必須とされる設備に「温水洗浄機能付き便座」があります。こちらは4~5万円から高機能でも8万円ほどで取り付け可能です。電気コンセントなど別工事が必要な場合もありますが、少しの投資で家賃を下げなくても入居者に選ばれる賃貸物件にすることは可能なのです。

住み続けてもらうという選択

最近は、「インターネット無料」「宅配ボックス」もシングルや二人世帯、ファミリー世帯いずれも「家賃がアップしても入居したい設備」として人気です。これらは募集時だけでなく、入居者向けのサービスとしての導入も効果てきめんです。
「住みやすくなった」「家主さんは考えてくれている」と入居者に思ってもらえば、さらに住み続けてくれることが考えられるからです。
退去は損失の最もたるものです。次が決まるまでの家賃収入はゼロ、リフォーム費用や募集広告費などを踏まえると、入居者に住み続けてもらえるようなサービスというのは一計ではないでしょうか。

入居から3年目、5年目、7年目、10年目という「節目のプレゼント」もおすすめします。カタログギフトやアマゾンのギフトカード、カップラーメン1ダースなど、数千円からプレゼントが可能です。
入居10年目の入居者を対象に、プロによる換気扇や水回りのお掃除サービスを提供し始めた賃貸物件がありますが、本当にビックリされてとても喜んで頂きました。
オーナー様にとっても水回りの状況把握や退去時の負担軽減、劣化防止にも繋がります。
一挙両得、メリットが大きい投資だと言えます。

現場を大切にする管理の選択

内見希望はいるのに入居が決まらないのは、現場に問題があるのかもしれません。「現場」とはオーナー様の所有物件です。
ゴミ出し指定日ではない日にゴミが出されていれば、内見に来たお客さまは「指定日でなくてもゴミを出して良い物件なんだ」と理解します。
不快に思う人は遠慮しますし「それでもいい」と思う人は申し込みます。すると、入居後その人も指定日以外にゴミを出すようになります。
類は友を呼ぶとはこのことですが、常日頃から現場を大切に考えておけば防げます。

退去後はじめての家賃振込

最後に。
近頃はインターネット上でAI(人工知能)が家賃額を判定するサービスなども始まっていますが、だからといって、それをインターネットに掲載すれば簡単に空室が埋まるわけではありません。
お部屋で入居者が生活していく以上、現場を知り、入居者をサポートしながらオーナーに提案したり、運用の実務を行うことができる「人」の介在が必要です。
管理物件に存在する様々な要素や「人」の熱意が関わって、退去したその後、はじめて家賃が振り込まれているのです。

立春を過ぎて、木々も春の準備を始めたようです。
管理会社が現場を把握して「良くしよう」とすればするほど、不思議なことにその賃貸物件には「良い気」が満ちて良い入居者に恵まれます。
それがオーナー様の収益最大化に繋がり、業界全体の地位の向上にも繋がると信じています。

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