小峰 裕子

(株)大洋不動産

相続マインズ福岡

小峰 裕子

平成元年より不動産業に従事。不動産におけるすべての判断はオーナーご家族の幸せや将来設計に多大な影響を及ぼすことを実感する。1999年にCFP®資格取得、2000年にNPO法人相続アドバイザー協議会養成講座1期生として研修を受け、相続に強い不動産の専門家として不動産管理運営の相談業務を中心に、セミナー講師や不動産相続のサポート業務を行っている。
大洋不動産常務取締役・相続マインズ福岡代表
CFP®(1級ファイナンシャルプラン技能士)
CPM®(米国公認不動産経営管理士)

この執筆者の過去のコラム一覧

2020/09/10

賃貸経営成功のカギは管理にあり

「マンションは管理を買え」と言われています。
管理状態が良好な分譲中古マンションに対する言葉ですが、最近は賃貸不動産にも用いられるようになってきました。
実際、築年数が古い賃貸不動産でも管理が行き届いていれば資産価値が落ちにくく、入居者の管理も良好な状態なら安定経営が続きます。

賃貸管理業は免許も届け出も不要

管理会社の主な仕事は次の3つです。

①賃貸借契約管理(家賃の徴収、契約内容遵守の状況、契約の更新・再契約など)
②建物の維持管理(清掃、設備など巡回・点検)
③賃借人からのクレーム対応(給湯器が壊れた、換気扇が回らないなど)

あれ?空室の募集や賃貸仲介は入ってないの?と思われるかもしれませんが、いわゆる斡旋行為や契約は仲介業務であって、管理業務には含まれていません。
また仲介業務は宅地建物取引業の免許を受けた業者しか出来ませんが、管理業務に免許は不要で誰でも営業が可能です。
そのせいか、管理業者とオーナー様、賃借人のトラブルが生じてしまうことが増え、特に一括借上げ(サブリース契約)については、サブリース会社の無責任な破綻や上場企業に対するオーナー様の集団訴訟など、不明瞭な契約内容を巡るトラブルは社会問題にまでなりました。

賃貸住宅管理業界にとって画期的な法案成立

さすがに国として見過ごすことが出来ない事態であること、そして社会的地位の確立と向上を目指す賃貸管理業者の長年の願いがかない、令和2年6月12日「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(賃貸住宅管理適正化法)が国会で成立しました。
賃貸管理の業界にとっては画期的な出来事です。管理の果たすべき責任はますます大きくなりますが、同時にその重要性がもっと認知されることを願います。

サブリース契約の説明責任が明確化

新法の内容は大きく2つに分かれます。
サブリース契約の適正化のための措置等(令和2年12月より施行)と、賃貸住宅管理業者の登録制度創設(令和3年6月より施行)です。


サブリース契約については、不動産会社や金融機関など勧誘した人まで罰則の対象となりました。うかつにも「一括借上げだから安心ですよ」等の誘いは禁句になるでしょう。
良いことずくめであるかのような、誤解を与えるサブリース契約の根絶を期待します。

賃貸管理の信任へ新たな一歩

賃貸住宅管理業者とは、オーナー様が管理を委託している不動産会社を指します。
住宅ですから、テナントや店舗の管理は含まれません。

内容のひとつである管理業者の業務の義務づけには、賃貸不動産経営管理士(のちに国家資格予定)または宅地建物取引士など専門知識を持つ業務管理者の配置や、家賃等の預り金と固有財産との分別管理、定期的な報告などが規定されていますが、どれも健全な管理会社なら当たり前に行っている業務といえます。

 
適切な管理は賃貸経営成功のカギです。法律が整備されたことで、何より賃貸住宅管理業の健全化が進み、オーナー様や賃借人の安心につながります。

良い管理は幸福を生む

最後に、良い管理とされる中身について小峰流ですが10の項目にまとめてみました。

①  対応が早い
②  報告がまめ
③  余計な費用を取らない(これ大事)
④ 良い入居者を選ぶ目がある
⑤ 同業他社に信用されている
⑥ 建物管理ができる(安全安心を守る)
⑦ 入居者管理ができる(法律を遵守する)
⑧ 進化する力がある(いわゆるITリテラシー
⑨ コストと賃借人満足のバランスをふまえた提案力がある
⑩ 地域貢献(町内会に喜んで頂ける管理)

それから、良い管理は管理業者のみでは成し得ません。
迅速・丁寧な設備業者さん、耳を傾けてくれるオーナー様、そして賃借人の協力と理解がなければ実現しないのが良い管理です。
三者三様を結ぶものは、「そうだよね」と感じて頂ける「共感」だと思っています。その意味では、共感に付加価値を付けて提供し続けることが管理という仕事だといえます。

それぞれの満足度が高いほど幸福感も高まり、オーナー様の賃貸経営の安定と成功は約束されることでしょう。

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